Suplement

Economia

Escalfament immobiliari

Joan Carles Arredondo
19 de maig de 2018

Les al·lusions a una reaparició de la bombolla immobiliària tenen trets similars al conte d’en Pere i el llop. Fa poc més de deu anys eren ben pocs els que alertaven que el sector immobiliari tenia un diagnòstic d’obesitat mòrbida. Aquests pocs eren una raresa. Predicar el pessimisme en temps d’eufòria era un contrasentit. El cas és que el diagnòstic d’aquells pessimistes es va acabar confirmant i es va entrar en una espiral que, tot i que va començar pel totxo, va acabar –via sistema financer– afectant tota l’economia. Els pessimistes van passar a focalitzar totes les atencions perquè havien tingut la virtut de distingir una crisi allà on la resta s’havien quedat amb l’eslògan que el totxo mai no baixa de preu.

Vistos els mèrits que s’atribueixen a aquells pessimistes, ara són molts els que volen penjar-se la medalla d’haver alertat abans que ningú d’una nova bombolla. La crisi encara no havia acabat que ja hi havia veus que parlaven que el sector s’estava inflant sense fixar-se gaire en unes dades que ho desmentien. La ferida era massa recent i encara feia mal.

Ara que es compleixen deu anys d’aquell esclat de la bombolla, les alertes d’una reaparició dels vells tics que van portar a una davallada econòmica amb pocs precedents es repeteixen, ja sigui per l’afany de notorietat de poder-se atribuir a ser els primers a fer un auguri, ja sigui per pura prevenció, o ja sigui –hi ha de tot– perquè hi ha indicadors de fragilitat de la memòria.

Davant d’aquesta diversitat de plantejaments és bo fer un cop d’ull a les dades i establir comparacions. L’any 2007, quan se sentien els primers comentaris de les hipoteques subprime, crèdits concedits per a la compra d’habitatge a clients amb més risc d’impagament que la mitjana, als Estats Units, a Espanya es construïa, es concedien hipoteques i es venien immobles i terrenys a cor què vols. Un any abans, el 2006, es va arribar al rècord de nova construcció d’habitatges, 775.000 cases noves, que tenen poc a veure amb les 80.000 que es van començar l’any passat (però, alerta, que és un creixement del 26% respecte a 2016). El 2007 s’havien concedit 1,2 milions d’hipoteques, quatre vegades més que les 310.000 que es van formalitzar l’any passat.

Hi ha encara més diferències: fa deu anys l’euríbor –el tipus de referència més habitual en les hipoteques– era del 4,2% i els interessos que havien de pagar els hipotecats estaven en un 5,4%. Poc a veure també amb el 0,19% negatiu actual de l’euríbor o el 2,7% de tipus d’interès mitjà.

Els indicadors anteriors no coincidirien amb una situació de bombolla. Però cal estar atents a una evolució alcista en el nombre d’operacions de compravenda, amb creixements de doble dígit en els últims tres anys –una proporció que seguirà aquest any– i uns preus creixent als mateixos ritmes que fa deu anys (si bé el Ministeri de Foment limita l’increment en un 3,1%, altres fonts el situen en un 4,5%, molt similar al 4,8% que havia crescut el 2007).

En tot aquest context, el llum vermell d’alarma s’encén quan es comprova que la banca està relaxant els criteris per a la concessió de les hipoteques. En una situació de tipus d’interès molt baix, la competència per arreplegar nous crèdits comporta que les entitats, que disposen de més liquiditat gràcies a les condicions favorables del Banc Central Europeu, hagin d’abaixar el llistó per atraure més clients. Hi juga a favor que la situació econòmica és molt més estable que en els anys anteriors i que es parteix de la presumpció que les famílies tenen més possibilitats d’afrontar els pagaments.

Relaxar les condicions per a la concessió de les hipoteques. Aquest sí que és un perill conegut per als que tenen una memòria més sòlida. I encara que es fan menys hipoteques que una dècada enrere i amb tipus d’interès més assequibles, hi ha un fet cert: el 2007, les famílies havien de destinar l’equivalent a nou anys de sou per pagar la hipoteca. El 2012, aquest indicador va tocar mínims, però actualment ja calen més de set anys de sou.

Els anys de la crisi van suposar gairebé la paralització del sector i aquell era el moment per introduir noves dinàmiques, tant des dels governs com del mateix sector i del sistema financer. Més enllà d’endur-se les mans al cap, rescatar els bancs i crear un banc dolent que fes la digestió de tant d’actiu tòxic, els retocs han estat molt poc profunds. I així s’arriba a la situació actual, amb un crit d’alerta que torna la bombolla que sona com el fil musical: se sent, però no s’escolta. El conte d’en Pere i el llop: de tant sentir la mateixa cantarella no se’n fa gaire cas. Si bé molts dels indicadors no assenyalen cap bombolla, convé no oblidar el passat. Al conte, el llop acaba apareixent. Convé no oblidar-ho.

  • Compartir

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *